南京1912，这座由东方三采投资顾问公司倾心打造的休闲街区，就这样摇曳着万种风情，走进了当年的民国之都。在12月24日的开街典礼上，成群结队的南京市民涌向这里争睹风采，把圣诞节演绎成了狂欢节。“我们原来估计会有3万人到这里度圣诞，想不到竟来了10万多人，实在始料未及。”东方三采的企划部经理王俊这样告诉记者。

显然，非凡的人气给1912开了个好头。但记者不得不思考的问题是，作为一种较新的业态和模式，1912这朵重金“栽下的花”，会在南京飘香多久？而以餐饮为重点的商业布局又会给这里的民国建筑带来哪些不利？谁又会成为这里的常客，为1912的效益埋单？谁来做客？

东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为南京白领、小资、文化人群集中消费的“高尚休闲商业区”。而与上海相比，南京的消费水平却相对较低，大部分南京市民休闲消费的心理承受水准仅为人均几十元，那么究竟会有哪些人会来作客？王俊告诉记者，平安夜当晚，整个街区的营业额就近千万元。而开街后，接下来的任务就是要细分消费人群，把高档、中档的消费场所广而告之，让无论是中端还是高端的人群，都能在“南京1912”找到休闲消费的场所，区别仅在于消费密度的不同。

记者也于12月24日晚间光顾了一趟据说在澳洲人人皆知的“Hudson河”酒吧，点了一份饮料和一份果盘，共48元。记者邻座的一位先生则给孩子和妻子点了两份套餐，共花费256元。记者颇有兴趣地问他，为什么只给孩子和妻子尝鲜自己却不要？孩子爸爸无奈地表示：“几块蛋糕和水果就这么贵，买多了也是浪费啊！”他还向记者表示，像这样的消费场所，凭自己2000多元的工资，一个月带全家最多也就来一次而已。

而记者一位外企工作的朋友却对1912的开张颇为向往，他兴奋地说：“这下好了，以后有外地朋友来都可以到1912消费了。这里的环境好，档次高，能充分显示南京的文化底蕴。价格高一点才好，这样才不会乱哄哄地像菜市场。”

记者在采访中发现，大部分有一定收入的文化阶层和白领人士，对1912的品牌经营还是颇为认同。但仅仅依靠南京的白领和成功人士来此消费，市场容量毕竟有限，在满足了猎奇心理后，必然会有部分消费群出现转移。对此，王俊也坦率地承认：“虽然现在的状态非常好，但我们高兴不起来。如果有一天，南京1912成为海外宾客争相一览的胜地，周边城市的高端客流也以到此消费为荣的话，那我们就真的达到目的了。”如何环保？

“民以食为天”是中国人的老话。尽管南京1912打的是“民国文化”牌，但也毫不犹豫地秉承了饮食文化的这一中国传统，在其“吃遍五大洲”的推介下，记者在1912街上留意数了数，发现这里确实聚集了世界各地的餐饮美食。不仅有“民国大公馆”、“涵碧轩”等高档中式餐馆，而且有“忆江南”“一江两岸”等快餐类美食，同时还有日式的“牛角”、“木酷”等烧烤类餐厅，更有Hudson河、新英伦这样的纯正西式餐饮。

在满足了南京人口腹之欲的同时，记者不禁想到另一个问题：1912之所以打出民国牌，不仅因为其毗邻总统府，更是因为这条街上仍有相当数量的特色民国建筑，而入驻此间的餐饮业后场难免烟熏火燎，这对房屋的保护会有影响吗？对于记者的提问，王俊显得很诚恳，他说：“这一点我们也想到了。我们不否认餐饮业会造成一定的污染，可能会对建筑有所影响。但我们已经想方设法把这种影响减少到最低。”据他介绍，1912街上的所有餐饮的排气烟囱，都是最大口径并采用了较先进的强力吸引式设备，一般不会造成对室内的烟尘伤害。同时，在招商时，也尽量引进那些具有一定知名度的国际品牌入驻，因为这样的企业一般环境保护的意识都非常强，也有自己严格的管理和操作程序。目前“南京1912”引进的商家40％均为国际一线品牌，30％为区域一线品牌，还有30％为本地一线品牌。

王俊还向记者表明，其实1912街上的建筑大部分还是新建筑，而容易造成后场污染的中餐馆的所占比例并不大。在未来的二期开发中，1912还会考虑扩大文化的内涵，比如小型演出、文博字画等。

何时盈利？

据王俊介绍，南京1912的投资方是江苏省政协，总投资约6亿元，17幢民国府衙式建筑连成一片，规模近3万平米。该项目在全国招标后，南京东方企业（集团）斥资3亿多元赢得了10年经营权。目前1912的经营管理由东方企业与美力三采置业（上海）发展有限公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司负责。而东方三采每年须向省政协上交4000万元的管理费，10年总计4个亿。

应该说，这样的成本短时期内要想收回并不容易。对此，东方三采方面也坦言：“两年内我们不准备赚钱，我们的目光是在两年后。”他们的信心或许来自同样以休闲商业蜚声海内外的上海新天地。据介绍，上海新天地被广为人知是在2002年，而其实2001年它就开门迎客了。新天地最初也是亏本经营，即使现在，其高达14亿元的投资也没能收回来。但“新天地”投资方看重的，则是与新天地相配套的住宅房地产的开发和销售。由于“新天地”的品牌效应，据说周边房价已从最初的每平米8000元，涨到现在的2万元。而“南京1912”位于主城区的交通要道，目前，东方三采在周边并无任何房地产开发项目。

不过，1912“只租不卖”的经营模式倒是颇为精明，因为租金是可以随行就市的。以上海“新天地”为例，开业后仅一年，其租价就翻了一番。记者了解到，南京1912的租金基价现在是：地下室和阁楼3元/平方米/天，二层为5元/平方米/天，一层为7元/平方米/天。如果在一层经营三百平方米的面积，那么每年的租金就在75万左右。王俊还向记者透露，南京1912目前约有20％的房屋被预留，目的也就是对房价租金的上涨有所期待。